Sok csapás érte az agráriumot az utóbbi években. Hogyan befolyásolja ez a földárak alakulást?

Az eddigi tapasztalatom alapján biztos vagyok benne, hogy középtávon is töretlen lesz a földárak emelkedése, de természetesen idén bőven elmarad az éves inflációtól. Érdekes egyébként megnézni, hogy az utóbbi harminc évben a földpiacon mindössze két olyan időszak volt, amikor az infláció alatti mértékben nőttek az árak, legutóbb erre 2009 környékén került sor. A lakáspiacon viszont több ilyen időszak volt.

Az, hogy a földárak növekedése átlagosan az infláció alatt marad – ami tény a tavalyi évre és az ideire is – nem jelenti azt, hogy ne lehetne olyan földbe fektetni, amely többszörösét hozza, mint az infláció. Csak tudni kell, mit érdemes venni. Olyan területek megvásárlásával például, ahol lehet funkciót váltani, akár ötszörözhetjük is a befektetett tőkét. A törvényi szabályozás változását mindig érdemes figyelni és az ebből adódó lehetőségeket kihasználni. Nagyon sok földtulajdonosnak, különösen olyanoknak, akik örökölték a földet, fogalmuk sincs, mit lehetne még vele kezdeni. A nemrég elfogadott törvénymódosítás például azt tartalmazza, hogy az 1500 és 6000 négyzetméter közötti külterületi földek esetében a beépíthetőségi korlátot három százalékról felemelték harminc százalékra, és míg korábban csak gazdasági épületet lehetett építeni, most egy lakóépületet is. Így megnyílt annak a lehetősége, hogy ha valakinek van egy jó helyen lévő zártkertje, erre építkezzen és ott lakjon. Így az agglomerációban lévő zártkertek újra a reneszánszukat élhetik. Így alakult ki például korábban a Pismány rész Szentendrén, ahol ma már csillagászatiak az árak.

A törvényi szabályozás egyébként a földekre vonatkozóan meglehetősen gyakran változik. Korlátozza most a földárakat valami?

Idén bevezettek egy olyan szabályt, hogy a földárak nem térhettek el egy bizonyos mértéknél jobban az adott területen jellemző korábbi áraktól. Konkrétan a tavalyi árakat vették alapul, plusz tíz százalék. De kiderült, hogy ez nem működőképes, és két hónap után meg is változtatták. Ma indexálás van érvényben, melynek lényege, hogy az ár alapos indok nélkül ne haladja meg a földnek indexálással meghatározott, 20 éves termelési időszakra számított jövedelemtermelő képességét.

De ezt nagyon nehéz betartani a földpiacon. Hiszen nagyon különbözőek a földek és emiatt nagyon más az áruk. Egy rossz legelő mondjuk 700 ezer forint hektáronként, míg Vecsésen fekvéstől függően ugyanekkora szántó ára akár 35 és 70 millió forint között van. Ha egyébként valaki gazdálkodni akar a földön, akkor a nagyobb birtok 10-20 hektár felett már növelő tényező. Hiszen a kisebb területet nehezebb, drágább megművelni.

Ahogy általánosságban sem érdemes beszélni például a lakáspiacról – még Budapesten belül is más egy 17. kerületi vagy egy 2. kerületi ingatlan –, így a termőföldpiacot is településenként kell megvizsgálni. Hiszen többek között az elővásárlási jogot is lakóhely szerint tudják érvényesíteni a gazdák, első helyen a helyben lakók, utána pedig a húsz kilométeren belül lakók következnek.

Nagy szerepe van a helyi földbizottságnak is. Ebben helyi gazdák, tulajdonosok vannak delegálva a NAK álltal. Nem minden esetben veszik jó néven, hogy a helyi termőföldpiacra új jelentkező lép, vagy akar belépni. Bár a helyi bizottságnak csak javaslattételi lehetősége van, a NAK megyei vezetése erre támaszkodva hozza meg a döntését, hogy ki kaphatja meg a termőföldet, kit támogat. Itt van egy jogi probléma is, miszerint ha valakit nem támogat a NAK, pedig jobb ranghelye van, mint akit a NAK támogat, akkor a bíróságon keresheti az igazát. A bíróság csak azt a döntést tudja meghozni, amennyiben nem tudja a NAK a földtörvény paragrafusa szerint megindokolni a döntését, hogy visszautalja a megyei NAK-hoz új döntésre. Nincs semmilyen kényszerítő körülmény, hogy másodszor, harmadszor ne ugyan azt a döntést hozza meg. Érdekes jogi helyzet. Ezért bárki, aki termőföldet akar vásárolni, mindenképp ismerkedjen meg a helyi bizottság tagjaival, és a NAK elnökségével, földügyi referensével.

Mi a helyzet az öröklés esetében, amikor az örökösnek nincs megfelelő végzettsége?

Korábban valóban voltak olyan esetek, amikor ilyen esetekben perek indultak, hiszen az örökös sem a földet, sem az ellenértékét nem kapta volna meg. Volt olyan ügy, amelyik egészen az Alkotmánybíróságig elment. Rendre az örökösök nyertek. Azóta a legrosszabb esetben is megkapja a föld árát az örökös, nem semmizik ki. De azt gondolom, aki tudja, hogy örökölni fog, és mégsem végez el egy aranykalászos képzést, az nem érdemli meg a földet. A termőföldről egyértelműen fogalmaz a törvény öröklés esetén, annak köszönhetően, hogy kiemelten kezeli a többi örökségben lévő ingó és ingatlan vagyonelemhez képest.

Kik azok manapság, akik földet vásárolnak?

Azok, akik a termőfölddel akarnak foglalkozni. Több csoportjuk van. Vannak az álmodozók, akik elvégeznek tanfolyamokat, sok mindenkivel beszélgetnek, és végül nem csinálnak semmit, mert nem mernek dönteni. Van az álmodozó kettes csoport, akik elkezdik kicsiben, és elsősorban önmagukat akarják megvalósítani. Bio, öko gyümölcsfák, fűszernövényekkel foglalkoznak nagyon érdekes kultúrákat hoznak létre. A harmadik kategória a jellemzően kisebb településekről jövő pár millió forintos kisbefektetők, nekik általában zárkertiingatlan-vásárlást szoktam javasolni. És vannak befektetők pár tízmillió forinttal, akiknél az a cél, hogy közép-, hosszútávon többszörözzék a tőkéjüket. Itt fontos a pontos célzás a kedvező terület kiválasztása. Végül vannak a több százmilliós nagybefektetők, akiknél meg kell határozni a tevékenységet is. Kérésükre megvizsgálom a földet, hogy mit tud hozni számukra, mik a kockázatok. Mindig azt szoktam mondani, akinek van pár lakása és venne még néhányat, inkább vegyen ötven hektár földet. Mert a covid idején is megtanultuk: a legfontosabb, hogy lesz-e mit enni.

Többen vagy kevesebben akarnak földbe fektetni, mint pár évvel ezelőtt?

A gazdálkodók nincsenek jó anyagi helyzetben, az utolsó két év nehéz volt számukra. Tavaly az aszály jelentett problémát idén pedig az ukrán gabona miatt nyomott árak és a költségek megugrása. A kukorica ára például tavaly 130-140 ezer forint is volt tonnánként, idén pedig 40 ezer forint. 10-15 évvel ezelőtt voltak ilyen árak.

Úgy látom, kisgazdaságok fognak megszűnni, és mint minden válságban, a koncentráció most is nő. Egyébként hosszú távon egyre kevesebben élnek a földből. Ez jól látszik a regisztrációs számokon. 20 évvel ezelőtt 380 ezren voltunk, most 180 ezernél tartunk.

Hogyan kell elképzelni a Földbirtokos Klubot?

Azok számára, akik földdel akarnak foglalkozni, van egy négyhónapos kurzusom, és ennek végeztével is bármikor fordulhatnak hozzám kérdésekkel. Illetve vállalok konzultációt, ha valakinek olyan problémája van, ami nem tűr halasztást. Igazából én mentor és tanácsadó vagyok amellett, hogy természetesen magam is gazdálkodom. Foglalkozom erdő- és vadgazdálkodással is. Szerintem a föld mindennek az alapja. Lehet pénzt keresni persze a tőzsdén is sok mindennel, de azok mögött nincs megfogható dolog. Honlapom címe: www.denesdombovari.hu

Cikkünk a K&K Magazin őszi lapszámában jelent meg.

Ha szeretné a többi cikket is olvasni, keresse magazinunkat a nagyobb újságárusoknál vagy fizessen elő