Bár az ingatlan-, ezen belül a lakáspiac trendjei nem változnak meg gyökeresen egyik napról vagy egyik hétről a másikra, ellentétben mondjuk a tőzsdével vagy a devizapiaccal, azért itt is vannak rövid távú változások, trendfordulók, amit eddig az adatszolgáltatás csak jelentős késéssel tudott kimutatni.

A különböző lakásárindexek ugyanis, például a KSH, az MNB vagy a MBH mutatói a NAV illetékadatbázisán alapulnak. Az adatok teljes körű begyűjtéséhez és statisztikai feldolgozásához azonban több hónapra van szükség. Így ezek az adatok mindig a közelmúlt trendjeit mutatták, kicsit olyan volt ez, mintha a tegnapi újságban olvastunk volna a tőzsde egy héttel korábbi árfolyammozgásairól. Az ingatlan.com most debütált lakásárindexe azonban sokkal naprakészebb adatszolgáltatást kínál. Praktikusan ugyanis a tulajdonosok és ingatlanközvetítők lekerült hirdetéseinek adatait veszi figyelembe. Így gyakorlatilag fél, háromnegyed évvel korábban mutatja a trendeket.

Az országos lakásárindexet ezentúl havonta publikálja az ingatlan.com, míg a regionális indexeket negyedévente. De nézzük, hogy fest mindez a gyakorlatban. Az adat.ingatlan.com weboldalon a havi és éves változások fülre kattintva a 2015 első negyedévéhez hasonlítva látjuk az árindex változását.

A grafikonból jól látszik, hogy idén szeptemberben gyakorlatilag stagnáltak az árak, mind az augusztusihoz képest 0,49 százalékos növekedés, mind pedig az egy évvel korábbi árakhoz képest is, 0,36 százalék. A hónap egyébként tetszőlegesen változtatható 2015-ig visszamenően, így azt is látjuk, milyen változások voltak mondjuk 2020 tavaszán, amikor a covid miatt leállt az ingatlanpiac is. 2020 májusában egyébként negyedszázalékos volt a havi csökkenés és 8,5 százalékos az éves árnövekedés.

A negyedéves regionális fülre kattintva pedig látható, milyen tendenciák jellemezték az ország különböző régióit: Budapest, Pest megye, Észak-, Közép- és Dél-Dunántúl, valamint Észak-, Dél-Alföld és Észak-Magyarország bontásban. Jól látható, hogy Budapesten például meredek áremelkedés volt egészen 2019 harmadik negyedévéig, ezt 2020 végéig stagnálás követte, majd 2021-ben újra észak felé vette az irányt a grafikon és egészen a tavalyi harmadik negyedévig ütemesen nőttek az árak. Azóta viszont egy kis esést követően gyakorlatilag stagnálnak.

Jól látszik a grafikonon az is, hogy Pest megyében és a Közép-Dunántúlon a Covid idejétől ütemesebb volt a drágulás, mint a fővárosban, ahogy némi késéssel a Dél-Dunántúl is felzárkózott. De az is egyértelműen látszik, hogy idén jobbára mindenhol stagnáltak az árak egyedül az Észak- és a Dél-Alföldön volt kismértékű áremelkedés. Természetesen ezek csak az ingyenesen elérhető alapadatok, díjfizetés ellenében sokkal célozottabb és részletesebb adatokhoz is hozzá lehet jutni.

Persze amellett, hogy fontos látni a friss tendenciákat, nem árt azt is számba venni, hogyan alakulhatnak a fő lakáspiacra ható tényezők. Ebből a szempontból az, hogy az idei stagnáló gazdaság után jövőre azért a legtöbben 3 százalék körüli gazdasági növekedéssel számolnak, valamint a reálkeresetek is nőhetnek, az idei csökkenést követően keresletélénkítő tényező lehet. Ugyanúgy az infláció és ezzel párhozamosan a hitelkamatok csökkenése is árnövelő tényező lehet. De igaz az is, hogy a jelenlegi nyolcszázalékos, hosszú távra rögzített fix kamatok messze nem olyan vonzók, mint a két évvel korábbi négyszázalékosak. Bizonytalansági tényezőnek pedig ott van az, hogy miképpen fog kinézni az állami lakástámogatási rendszer 2024-től: mi jön a nagyvárosi csok helyett?

A lakást befektetésként vásárlók esetében pedig úgy tűnik, nagy rohamra nem kell számítani a következő évben sem. Egyrészt az állampapírokkal, a PMÁP még bő egy évig elérhető extra magas 17 százalék körüli kamata is vonzza a lakossági befektetéseket, másrészt a lakásvásárlással és -bérbeadással manapság rövid távon elérhető 5-6 százalékos bruttó hozam sem attraktív. Különösen, ha beleszámoljuk, hogy ebből azért lejön az amortizáció és adó is. Így egyelőre úgy tűnik, 2024 sem az ingatlanpiac éve lesz. De persze ezen nem mindenki kesereg. Azoknak például, akik első lakásvásárláson gondolkoznak, vagy arra gyűjtenek, ez inkább jó hír.

Szakértői szemmel

Az idei évben a minimumszintre esett a forgalom a lakáspiacon. Az évi 80-100 ezres tranzakciószám megegyezik a korábbi válsághelyzetekben ˇ© devizaválság, covid ˇ© látottakkal. Gyakorlatilag a vevők 40 százaléka eltűnt, emiatt is stagnáltak, néhol kissé csökkenésbe fordultak az árak.

Az elmúlt pár hétben azonban már volt némi élénkülés, hiszen sokan sejtették, hogy a lakástámogatási rendszer átalakulása miatt ők ki fognak esni a kedvezményezetti körből. Emiatt voltak, akik igyekeztek előre hozni a vásárlást. Emellett segített az is, hogy a kamatlábak is elkezdtek csökkenni, a lélektani határt ugyan nem ütötték át, de így is igaz, hogy amíg a korábbi tízszázalékos átlagos kamatszinten nem akart senki hitelt felvenni, a mostani 7 százalék körüli kamatok már nem annyira taszítóak.

Az október végén bejelentett új csok plusz szabályok bizonyos értelemben új helyzetet teremtenek. Lesznek, akiknek ez komoly segítséget jelent, de olyanok is, akik már biztosak lehetnek abban, hogy nem jogosultak erre a támogatásra. Ez utóbbiak közül sokan jelenhetnek meg még idén a piacon. Többségük számára ugyan a támogatás mértéke önmagában csekély, de az illetékmentesség, csok hitel és az áfa-visszatérítés együttesen azért nagyon komoly tétel. A csok-os vevők aránya egyébként 2022-ben 25 százalék lehet, ez 25-30 ezer igénylést jelent, az összes 100-110 ezres tranzakciószámból. Várakozásaim szerint idén még 5-6 ezer ilyen tranzakcióra kerülhet sor.

Jövőre pedig úgy számolok, hogy a most bejelentett új támogatásnak köszönhetően 15 ezerrel bővülhet a vásárlók száma, de nem szabad figyelmen kívül hagyni, hogy az első lakást vásárlók is kapnak kedvezményt, és a frissen piacra lépők tovább gyűrűző hatásával is számolhatunk. Összességében közvetve vagy közvetlenül a most bejelentett intézkedéseknek köszönhetően szerintem 20-30 ezerrel is nőhet a tranzakciószám.

De ne felejtsük el, hogy a korábbaikkal ellentétben ez nem azonnal készpénzre váltható támogatás. Ennélfogva nem okoz hatalmas keresleti robbanást, így árrobbanást sem.

Az állami kamattámogatási rendszer mellett sok egyéb tényező is fontos a lakásárak alakulása szempontjából. Többek között a kamatszintek alakulása, a gazdasági növekedés, jövedelmek bővülése. Így nem merném a nyakamat tenni rá, hogy biztosan növekednek az árak 2024-ben. Új trend lesz szerintem, hogy az eltérő szegmensekben különbözően alakulnak majd az árak. Például az eddig is lendületben lévő debreceni vagy kecskeméti lakáspiac erős maradhat jövőre is.

Balogh László

vezető gazdasági szakértő

Ingatlan.com

 

Cikkünk a K&K Magazin őszi lapszámában jelent meg.

Ha szeretné a többi cikket is olvasni, keresse magazinunkat a nagyobb újságárusoknál vagy fizessen elő