Két korábbi belvárosi nyertesszegmens is egyszerre veszíthet lendületéből a budapesti ingatlanpiacon: az Airbnb-re építő garzonoké és a nagy presztízsű, 200 millió forint feletti lakásoké. A rövid távú kiadásra vásárló befektetők a szabályozási bizonytalanság miatt eltűntek, miközben a rossz állapotú garzonok négyzetméterára sok helyen már az új építésű lakások árszintjét közelíti. Ezzel párhuzamosan a nagy belvárosi lakások tulajdonosai is nehéz helyzetbe kerültek, mert a korszerűtlen elosztás és a felújítási igény akár 40–50 millió forintos többletköltséget jelenthet. A szakértő szerint ezek az ingatlanok hónapokig vagy akár évekig is beragadhatnak a piacon, különösen úgy, hogy a befektetői kereslet gyakorlatilag eltűnt. A folyamat azt jelzi, hogy a belvárosi lakáspiacon a korábbi hozamelvárások és presztízsárak helyét egyre inkább a piaci realitás kényszerítheti ki.
Története egyik legjelentősebb strukturális átalakulásán megy keresztül a budapesti ingatlanpiac. Az Ypsilon Home ingatlanspecialistája szerint a belföldi szabályozási bizonytalanságok, valamint a vevői és eladói elvárások közötti, történelmi léptékűvé tágult olló együttesen a piac megtorpanását, egyfajta stratégiai kivárást eredményeztek. Ezt a törés egy rendkívül intenzív ciklust követően érte el a főváros: az elmúlt öt évben ugyanis csaknem megduplázódtak a használtlakás-árak Budapesten. Eközben a belvárosi „garzon-aranybánya” korszaka is lezárult, a hazai Airbnb-szabályozás teljesen átalakítja a budapesti ingatlanpiacot.
„A strukturális változások egyik gócpontja jelenleg az Airbnb-szektor. A VI. kerületi teljes tiltás, az országos szintű szigorítások és a bizonytalanság miatt a befektetők teljesen eltűntek a piacról. A tapasztalatok szerint jelenleg nincs olyan racionális vásárló, aki kifejezetten rövid távú lakáskiadás céljából keresne ingatlant. Ez a korábban 15–25 százalékos bruttó megtérülést produkáló szegmens egy tollvonással került kényszerpályára” – fejtette ki Mlinarik Márton.
Az ingatlanspecialista kiemelte, hogy elsősorban az Airbnb-korszak okozta azt, hogy a rossz minőségű belvárosi garzonlakások árai az elmúlt évtizedekben csaknem megtízszereződtek.
„Ezeknél az ingatlanoknál a 1,5 millió forintos négyzetméterár fenntarthatatlan, hiszen már szinte eléri az új építésű lakások árszintjét, miközben a régi bérházak állapota sok helyen tragikus, és a felújítás is óriási költséget jelent” – tette hozzá.
Válságban a prémium lokációk óriás lakásai
Mlinarik Márton szerint sok tulajdonos a múltbeli, évi akár 50 százalékos áremelkedések eufóriájában ragadt, és a piaci realitásnál jóval magasabb irányárat határoz meg a hirdetésekben. A lakáspiacot eddig részben mesterségesen életben tartó állami támogatások, köztük a legutóbbi, 3 százalékos kamatozású Otthon Start hitelkonstrukció is árfelhajtó hatásúnak bizonyultak.
„Az eladók azonnal beárazták a kedvezményeket, aminek következtében a belvárosi négyzetméterárak sok helyen átlépték a 1,5 millió forintos lélektani határt. Mindez azt is eredményezi, hogy a vevők több mint 70 százaléka már csak támogatott hitelekkel képes ingatlant vásárolni.”
Mlinarik Márton elmondta azt is, hogy különösen nehéz helyzetben vannak a klasszikus belvárosi, nagy presztízsű lokációkban található, nagy méretű, gyakran 200 millió feletti ingatlanok tulajdonosai is.
„Ezek a sokszor korszerűtlen elosztású és szintén felújításra szoruló lakások hónapokig vagy évekig is állnak a piacon. Egy komolyabb rekonstrukció ráadásul további 40–50 millió forintos pluszköltséget jelent, és mivel a befektetők is eltűntek a piacról, jelentős árengedményre kényszerülnek a tulajdonosok.”
Jöhet a tisztulási folyamat
Az Ypsilon Home ingatlanspecialistája úgy látja, a piac látványos összeomlásától nem kell tartani, amíg nem alakul ki egy komolyabb kényszerértékesítési hullám, ugyanakkor a tranzakciós számok drasztikus visszaesése egyértelmű jelzés arra, hogy jelentős változás előtt áll a piac. A korábbi, szinte automatikus áremelkedésre épülő időszakot felváltotta a tudatosság és a kényszerű átpozicionálás korszaka.
„A jelenlegi helyzetben a kivárás lehet a legjobb stratégia. Aki nem kényszerül eladásra, az jobb, ha most inkább bérbe adja a lakását. Az eladói álmok és a piaci realitás jelenleg inkább távolodnak egymástól.”
Hozzátette, hogy a túlárazott belvárosi szegmensben egy nagyobb mértékű árkorrekció elkerülhetetlennek tűnik a forgalom helyreállásához.